「私のマンションは、いくらで売れるのかしら？」
マンション売却を考えたときに、査定価格は気になるものです。実際にマンションを売却する際には、不動産会社に依頼するのが一般的ですが、現在、どのくらいの価格で取引されているかは気になるもの。
最近では、無料でWEB上で査定シミュレーションできるサイトもありますので、ご紹介しておきます。もちろん、「登録なし」でしつこい勧誘がありません。
あくまで、「参考価格」というカタチですが、より詳しい価格を知るためには、正式に依頼しなければなりません。
マンション売却情報の情報収集の入り口として、よく活用されますが、あなたのマンションの価格を把握するうえでは、有効ですので、ぜひ上手に活用してくださいね。
現在売出中の「買取再販物件価格」とWEB上の無料AI査定シミュレーションで「査定した価格」とを比較！
今回は、このマンションをサンプルとして入力しました。リノベーション済の物件ですので、リフォーム・リノベーションによって販売価格が上がっているのかも含めて検証していきます。
| 販売価格 | 3,180万円（全面リノベーション） |
| 物件住所 | 福岡市中央区 |
| 間取り | ３LDK |
| 面積 | 78㎡ |
| 築年数 | 築42年 |
| 階数 | ９階／11階 |
| 方角 | 南向き |
マンションの情報がない場合もありますが、詳しく、物件のデータを教えてくれるのが、一括査定サイトのすまいステップです。
「すまいステップ」のマンション名から相場を確認する
サイトのまん中あたりにある「マンション名から相場を確認する」から、マンション名を入力してください。
すまいステップ：https://sumai-step.com/mansions/
赤い丸で囲んだ部分です。入力すると、下に候補一覧が表示されますので、ご自身のマンションを選択してください。
選択すると・・・以下のページが表示されます。
- 入力したマンションの[「売却相場・価格推移」
- 入力した「地区・地域のマンション相場と比較」
- 入力したマンションの「過去の売却履歴」
最後に、入力したマンションの推定価格シミュレーションの「面積」を入力すると、「推定価格」が表示されます。
赤い矢印が、「推定価格」となります。価格は2,418万円となっています。全面リノベーション済の物件ですから、販売価格の3,128万円と比較すると、762万円の開きがあることになります。
では、価格の内容を見ていきますと・・・
全面リノベーション工事費用が約400万円とすると、販売時の利益が362万円（諸経費・仲介手数料を含む）となりますので、リフォーム・リノベーション工事をおこなうことによって、物件の価値が上がったと考えられます。
では、別の査定サイトでも検証してみます。
イエウールの想定価格サイトでは？
次は、イエウールの査定サイトです。
イエウール：https://ieul.jp/iframe/simple_assessments
マンション名、専有面積、間取り、階数、方角を入力すると、「想定売却価格」が表示されます。
想定売却価格は、1,825万～2,056万となりました。少し安めですね。
最大6社から一括査定もできるのですが、今回は、AI査定の比較ですので、自動シミュレーションのみにします。
長谷工リアルエステートの査定は？
長谷工の仲介のサイトはこちら：https://smoola.jp/soubakun/mansion/view/66
価格は、3,360万円、高いのは、当該マンションの中で流通量の多い部屋の広さを基準にしているからみたいです。
過去の流通量で3,000万円以上で取引された部屋の面積は、111.6㎡のみです。
入力したマンションの売買履歴はこちら
3,360万円を111.6㎡と仮定すると、平米単価は、約30万円
入力物件は78㎡ですので、査定価格は、78㎡×30万円＝2,340万円
と試算できますね。
スミタスの簡単10秒査定では？
スミタスのサイトはこちら：https://sumitas.jp/sell/quick/
今回は、3,012万円・・・やはり少し高目のような気がします。
独自の調査・査定方法みたいなので、基準が異なるのかもしれません。
不動産価格が上がってきているとはいえ、あくまで概算ですので、査定を依頼したら現実的な価格になるのでは？と考えます。
各社の査定金額を比較してみましょう
今回の物件のデータはこちら
| 販売価格 | 3,180万円（全面リノベーション） |
| 物件住所 | 福岡市中央区 |
| 間取り | ３LDK |
| 面積 | 78㎡ |
| 築年数 | 築42年 |
| 階数 | ９階／11階 |
| 方角 | 南向き |
各社の査定価格の比較は以下になります。
今回の4社の視点で比較すると、このマンションは、最低2,000万円～最高3,000万ですので、2,500万円前後が査定基準になると考えられます。
マンション買取再販として、価格を査定するといくら？
買取再販の視点で概算の収支計画を検討すると・・・
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件価格（買取価格） | 2,300万円 |
| リフォーム・リノベーション工事費 | 450万円 |
| 諸経費・仲介手数料（販売価格×３％＋6万円） | 150万円 |
| 販売利益 | 280万円 |
| 販売利益率 | 約8.8％ |
| 売出価格 | 3,180万円 |
物件の買取価格ですが、相場から考えると高めに試算して2,400万円、買取再販の場合は安く査定されますので、2,300万円位ではないかと考えます。
仕入れ価格（買取価格）が2,300万円以下であれば、更に利益が確保できますので、交渉は2,000万円からスタートし、最高値2,300万円内での買取価格となります。販売価格から考えると売れなかった場合、価格を徐々に下げていきますので、最終販売価格で考えると、2,200万円が買取価格が理想ではないでしょうか？
現在の市場や物件の状況（家財道具の処分など）も含めると更に価格は下がります。
不動産の買取価格は市場の６～7割とも言われますので、2,500万円が市場価格とすれば、1,500～1,750万円と言われるかもしれませんね。
