中古住宅買取再販市場に関する調査を実施（2021年）矢野経済研究所
2021年の中古住宅買取再販の成約件数は前年比8.3％増の39,000戸！
～中古住宅の需要増を背景に市場は年々拡大の見通し～
矢野経済研究所は、国内の中古住宅買い取り再販会社を対象に、専門研究員による直接面談（オンライン含む）や電話・電子メールによるヒアリング、文献調査を2021年10～12月に行い、その結果を基に、国内の中古住宅買い取り再販市場（中古戸建てと中古マンションの買い取り再販戸数の合計）の現況、参入企業の動向、将来展望をレポートにまとめ、2022年1月18日に発表しました。
2020年は新型コロナウイルス感染拡大により、前年比で減少しましたが、2019年まで拡大傾向になります。一方、2021年の中古住宅買取再販成約件数は、前年比8.3％増の39,000戸と予測されています。
買取再販ビジネスモデルの将来展望は？
2025年の中古住宅買取再販市場規模は、成約件数ベースで50,000戸に向かって拡大するものと予測しています。
市場拡大の主な理由は、住宅ローンの低金利での推移や住宅取得時の税制優遇措置等の諸政策など、良好な住宅取得環境が今後も継続する見込みであるほか、新築物件と比較して割安で新築同様の住まいが手に入る買取再販物件への需要は堅調に増加する見込みであることなどが挙げらています。
加えて、築年数の経過とともにリフォーム・リノベーションを必要とする住宅ストック数は間違いなく増加し、それに伴い、買取再販物件の供給は必然的に増加することが見込まれており、このように需要と供給がいずれも拡大することため、中古住宅買取再販市場は順調に拡大していく見通しです。
（参考：（株）矢野経済研究所「中古住宅買取再販市場に関する調査」）
マンション買取再販のビジネスモデルとは？
個人や不動産会社から、中古マンション（戸建てでも可）を買い取り、リフォーム・リノベーションをして付加価値を高め、新たに販売するビジネスモデルです。
高齢者夫婦が老後に利便性の高いマンションに住み替えたり、高齢者施設に入居する際や、親族から相続したオーナーが住宅管理コストの負担を考慮し、売却を検討するケースも多くなっています。
通常の不動産の仲介売買とは異なり、売主が事前の説明義務などを怠った際に売買金額の減額などが発生する「契約不適合責任」を買い主に対して負う可能性があるのですが、買取再販では買取再販業者が買い取るため、「売却価格は安くなるが、売ったら終わりという点で売主にとって煩わしくない」というメリットがあります。
なぜ、そんなに買取再販ビジネスに参入する企業が多いのか？
一般的な仲介売買の手数料の上限額は、（ 取引額（売買価格） × ３～５％ ＋ ２～６万円 ） ＋ 消費税となっています。
※仲介手数料は別途消費税がかかります。
| 不動産の取引額 | 手数料の上限（速算式） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超え、400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超え | 3％＋6万円 |
買取再販の場合には、最大で「仲介手数料＋販売利益」を受け取ることが可能になります。
| 項目 | 収入金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約３％＋６万円 |
| 買取再販利益 | 約売買価格の８～10％程度 |
| 合計 | 販売価格の11～15％の収益 |
上記のように、買取再販は一般的な仲介売買と比べ収入金額が高いといえます。収入が高いのも参入企業が多い要因のひとつだと言えます。
中古マンションの買取再販の流れ
買取再販は、次のステップで進んでいきます。
- 中古マンションの買取
- 個人の方から直接でも、不動産会社経由（仲介）でもどちらでも買取は可能です。買取再販業者からみれば、できるだけ安く買取したいというのが重要です。
- リフォーム・リノベーション工事
- 工事費用を抑え、販売価格に上乗せすることで、そのまま利益に繋がります。令和4年度不動産税制等に係る消費者実態調査（公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会）の調査によると中古マンションを買い取って再度販売する場合のリフォーム・リノベーション工事の金額は「51万円～100万円」「151万円～200万円」「251万円～300万円」がそれぞれ13.0％という結果だったとなっています。
弊社の場合だと、買取再販の工事金額の平均は350万程度が多いですが、「51万円～100万円」「151万円～200万円」「251万円～300万円」だと、以下のような工事内容になると考えられます。
| 51万円～100万円 | 間取り変更なし、壁紙、清掃のみ |
| 151万円～200万円 | 一部、水回り設備交換（キッチンのみなど）＋壁紙＋清掃 |
| 251万円～300万円 | 水回り設備すべて交換＋壁紙＋清掃 |
- 付加価値を付けて再販売
- 販売価格は、市場で取引されている金額よりも少し高めからスタートします。近隣で同じような不動産が3000万円で取引されていた場合、リノベーション物件として3300万円位から売り出し始め、反響が悪い場合には、価格を少しづつ下げていき、成約します。
買取再販のビジネスモデルに重要なポイントは？
買取再販でもっとも重要なことは、中古マンションの買取価格です。買取再販業者からみれば、物件の買取は仕入という考え方になります。
「いかに安く仕入ることができるか？」＝「いかに安く査定するか？」
これに尽きると思います。物件を買取するには、情報収集が大事なのですが、スーパー営業マンに聞いたところ、10件の売り情報があっても買取できるのは2件程度だそうです。価格交渉が大変だと伺いました。当時の買取再販業者の営業マンの仕入ノルマは月に2件でした。
買取（仕入）をできるだけ安くすることが最も大切になります。
中古マンション買取価格＋リフォーム・リノベーション工事費＋10％程度の利益
の合計を現在の取引相場より、少し高めの売れる金額内で計画しなければなりません。
必然的に、買取査定は低くなります。
買取再販の全体の流れはどうなってるの？
それでは、実際の買取再販の流れ（フロー）を見ていきます。クリックすると詳しい説明が表示されます。
- 中古マンションの査定
- 早ければ数日で決済
- 設計業務＆見積
- 工事着工から完成まで
- 販売開始
買取再販はオーナーにとって有益なの？
マンションの売却を検討している方にとっては、すぐに現金化でき、煩わしい責任もないので、メリットといえます。
ただ、これだけ買取再販業に多くの企業が参入するということは、それだけ利益が確保できるということでもあります。
中古物件を再生して新築並みの価格で販売することは、社会的にも中古不動産流通の活性化の点からも意義はあると考えます。
