買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）は対象になるのかどうかは気になるところです。
個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができますが、区分によって金額がことなります。
では、さっそく見ていきましょう。以下の表は買取再販認定住宅等および買取再販住宅を取得した場合の借入限度額と控除率になります。
| 区分 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅（長期優良住宅） | 5,000万円 | 5,000万円 | 4,500万円 | 4,500万円 |
| 低酸素建築物（低炭素住宅） | 5,000万円 | 5,000万円 | 4,500万円 | 4,500万円 |
| 低炭素建築物とみなされる特定建築物 | 5,000万円 | 5,000万円 | 4,500万円 | 4,500万円 |
| 特定エネルギー消費性能向上住宅 | 4,500万円 | 4,500万円 | 3,500万円 | 3,500万円 |
| エネルギー消費性能向上住宅 | 4,000万円 | 4,000万円 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 一般の買取再販住宅 | 3,000万円 | 3,000万円 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 控除率 | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
中古マンションの買取再販物件で、「長期優良住宅」や「低炭素住宅」の認定を受けるのは厳しいと考えられますので、ほとんんどの物件が「一般の買取再販住宅」となると考えられます。
買取再販住宅なのか
物件が買取再販住宅なのかは、買取再販住宅の定義によります。
■買取再販住宅 宅地建物取引業者が特定増改築等をした既存住宅を、その宅地建物取引業者の取得の日から2年以内に取得した場合の既存住宅（その取得の時点において、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過したものに限ります。）をいいます。
対象者または対象物は？
対象となるのは以下になります。
対象者
住宅ローン等を利用して買取再販認定住宅等および買取再販住宅の取得をした方
控除の適用を受けるための要件
個人が買取再販認定住宅等または買取再販住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の要件を満たすときです。
買取再販住宅の適用要件
次のすべての要件を満たす必要があります。
| 1 | 個人が既存住宅を取得する時点で、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過したものであること。 |
| 2 | 特定増改築等に係る工事に要した費用の総額が、その既存住宅の個人に対する売買価額（税込み）の20パーセントに相当する金額（その金額が300万円を超える場合には300万円）以上であること。 |
| 3 | その既存住宅について、次のいずれかに該当する特定増改築等に係る工事が行われていること。 （1） 下記「特定増改築等の工事内容」の1から6に掲げる工事に要した費用の額の合計額が100万円を超えること。 （2） 下記「特定増改築等の工事内容」の4から7のいずれかに掲げる工事に要した費用の額がそれぞれ50万円を超えること。 |
| 4 | 宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、上記2および3の要件を満たす特定増改築等に係る工事を行った後の既存住宅について、宅地建物取引業者の取得の日から2年以内に取得していること。 |
| 5 | 建築後使用されたことのある家屋で次のいずれかに該当すること。 （1） 昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。 （2） （1）以外の場合は、次のいずれかに該当すること。 イ 取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの（耐震住宅）であること。 ロ 上記（1）および（2）イに該当しない一定の住宅（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。 （注）コード1211-5「要耐震改修住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」を参照してください。）。 なお、買取再販認定住宅等として住宅借入金等特別控除を受けるためには、上記（1）または（2）イに該当することが必要です。 上記(2)ロのみに該当する場合は、買取再販住宅として住宅借入金等特別控除の対象となります。 |
特定増改築等の工事内容とは？
| 工事内容 | |
|---|---|
| １ | 増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕または大規模の模様替えの工事 |
| ２ | マンションの場合で、床または階段、間仕切り壁、主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕または模様替えの工事 |
| ３ | 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕または模様替えの工事 |
| ４ | 地震に対する一定の安全基準に適合させるための修繕または模様替えの工事（耐震改修工事） |
| ５ | 一定のバリアフリー改修工事 |
| ６ | 一定の省エネ改修工事 |
| ７ | 給水管、排水管または雨水の侵入を防止する部分に係る修繕または模様替えの工事（既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているものに限ります。） |
共通の適用要件
次のすべての要件をみたす必要があります。
| 番号 | 適用要件 |
|---|---|
| 1 | 買取再販住宅または買取再販認定住宅等の取得の日から6か月以内に居住の用に供していること。 |
| 2 | この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。 （注）個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。 |
| 3 | この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。 |
| 4 | 住宅の床面積（注1）が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。 |
| 5 | 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること（注2） |
| 6 | 2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。 |
| 7 | 居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。 （1） 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法31の3①） （2） 居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35①） （注）被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35③）により適用する場合を除きます。 （3） 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2） （4） 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5） （5） 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措法37の5） |
| 8 | 居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅（住宅の敷地を含みます。）以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記7に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。 (注)一定の資産を譲渡したことにより上記7に掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年分の所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までにその前3年分の所得税について修正申告書または期限後申告書を提出し、かつ、当該確定申告期限までに当該修正申告書または期限後申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならないこととされています。 |
| 9 | 住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。 |
| 10 | 贈与による住宅の取得でないこと。 |
（注1）床面積の判断基準は、次のとおりです。
1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分（共有部分）については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分（専有部分）の床面積によって判断します。
（注2）一定の借入金または債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2パーセントに満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
以上のような適用条件に該当する必要があります。該当する場合には、下記の控除を受けることができます。
住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額
| 令和4年・令和5年に居住の場合 | 13年 | 年末残高等×0.7％（控除限度額 21万円） |
| 令和6年・令和7年に居住の場合 | 10年 | 年末残高等×0.7％（控除限度額 14万円） |
住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額（住宅の取得等の対価の額または費用の額が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額または費用の額基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します（100円未満の端数金額は切り捨てます。）
参考引用：国税庁ホームページより抜粋
