マンション売却でリフォームしてはいけないって本当?リフォームしてから販売する「買取再販」とはどこが違うの?

「マンション売却を考えているがリフォームしてはいけない?」
「買取再販とリフォーム後売却は、どこが違うの?」

マンションの売却となると、実際にいくらで売れるのかもわかりにくいし、不動産会社に依頼したり、購入希望者の方が室内を見学にきたり、大変ですよね。

マンション売却でリフォームは不要!と良くいわれますが、本当でしょうか?

リフォーム・リノベとーション工事後に販売している「買取再販」と比較すると「マンション売却のリフォーム」と「買取再販のリフォーム」は、どこが違うのでしょうか?

当サイト編集部が不動産会社へのヒアリングを行い、実際の買取再販物件との比較をもとにまとめてみました。

1.リフォーム:リフォーム・リノベーション工事の内容をチェック
2.査定価格:通常の売買価格と買取再販の価格をチェック
3.売却責任:売った後の責任はどこまであるのかをチェック

それでは、マンション売却時のリフォームと買取再販を比較してみましょう

一般的なマンション売却時のリフォームとは?

壁紙の貼替工事
リフォーム査定価格売却責任
壁紙工事やクリーニングなどほとんど影響がない売主(オーナー)に契約不適合責任がある

水まわりの設備などが壊れている場合などは、検討しますが、基本的にはあまり費用を掛けずに、購入希望者が見学にきたときの印象をよくするためのリフォームが中心です。

そのままマンションをリフォームぜず転売するのを「転がし」といいますが、「転がし」ができる物件は比較的新しいマンションになります。

なぜ、マンション売却でリフォームしてはいけないのか?良く言われる3つのデメリット

本当に、マンションの売却でリフォームしてはいけないのでしょうか?リフォーム不要とよくいわれますが、その理由を検証していきます。

もちろん、例外はあるのですが、「リフォームしなければ良かった・・・」とならないためにも、特に、重要な3つのポイントについて、解説します。

リフォームしても売却価格が上がるかどうかわからない

マンションの売却価格の査定では、ほとんどの場合、周辺のマンションの売買事例を参考に査定価格が決められることがほとんです。

過去に、同じマンションの別の階数の同じ広さの部屋が2,500万で売買されていると、売買事例の年にもよりますが、ほぼ同じ2,500万円と査定されます。

築浅のマンションは別ですが、10~15年の中古マンションは古くて当然ですから、どれだけ綺麗に使っていたとしても査定の加点ポイントにはならないと言われています。

購入者が自由にリノベーションしたいから!

最近では、購入された方が自分の好きなようにリノベーションしたいという需要も多くなってきています。リノベーションするのを前提で物件を探している方もいらっしゃいます。

多くの方の場合、マンションの価格+リノベーション費用となりますので、マンショ自体の価格はできるだけ安く抑えたいのが、購入者の本音です。リノベーション費用は500万~1,000万円前後でしょうか…

マンション価格+500万~1,000万前後の合計金額でローンを組めるかどうかがカギになりますので、リフォームしなくていいので、安く売ってほしいということになります。

どちらかと言えば、リノベーションの方にこだわって費用を掛けたいので、物件の基準は「広さ」や「立地」、「管理会社の体制」などが購入する重要な要素となります。

販売価格が高くなってしまい、売れにくくなる

仮に過去の売買事例が2,500万円だとして、そのまま販売すると2,500万円、リフォームが100万円かかったとして、2,600万で販売できるかと言えば、そうではありません。

市場価格がありますから、売買事例を基準にするとリフォームしてもしなくても2,500万円で販売するのが、標準的と言えます。

結局、リフォームした金額分を販売価格に上乗せできなければ、その分、損してしまう結果となってしまいます。

マンションの「買取再販」のリフォーム・リノベーションとは?

キッチンのリノベーション
浴室のリノベーション
リフォーム査定価格売却責任
時代に合わせた間取りから設備まですべてリノベーション物件として新築時の価格に近付く売主(買取再販業者)に契約不適合責任がある

買取再販では、費用は掛かりますが、古い設備はもちろん、解体して給水給湯配管から間取りにいたるまで、使い勝手のよいマンションへとリノベーションをしています。

リノベーション工事の金額としては、400万~600万程度で、間取りは変えずに水回り設備のみを交換する工事もリノベーションと呼ばれることもあります。

リフォーム後に販売する買取再販はリフォームしていいの?マンションの買取再販のデメリットを検証!

では、マンションの買取再販のマイナス面はどうでしょうか?リフォーム・リノベーションすることによって販売価格に違いはあるのでしょうか?

一番のポイントは、リフォームによって価値が上がるのかどうかだと思いますが、その前にマイナス面も比較していきましょう。

マンションの買取価格が安くなる

買取再販の場合、売主からマンションを購入し、リフォーム・リノベーション工事後に、再度、販売していますので、最初のマンションの購入費(買取価格)は、市場価格から工事費用を差し引いた金額になります。

おおむね、市場の6~7割程度だと言われています。

マンションを売却する側にとっては、1円でも高く買ってほしいですし、買い取る側としては、1円でも安くしてほしいのが心情です。

リフォーム・リノベーション費用が高くなりがち

買取再販業者の中には規模が大きく、全国で買取再販事業を展開している会社もあります。年間でいうと2,000室ほどの物件のリフォーム・リノベーションを行っている会社などは、住宅メーカー並みの物件数です。

各メーカーも、それだけの数量が販売できるのであれば、スケールメリットとして特別価格での提供もおこなっており、水まわり商品も安く仕入れる事ができますし、工事費も抑えることが可能です。

そのような大手の買取再販業者なら別ですが、通常の工事費用は、マンション売却時の簡易的なリフォームとは異なり、大掛かりなマンション1室まるごとリノベーションになることもあります。

1室まるごとリノベーションするとなると、キッチン、浴室、洗面、トイレなどの水回り設備一式の交換から、床下の配管の交換、床材、壁紙工事となると大体400万~600万は必要になります。

販売予定価格よりも下回った場合、赤字になる

買取再販はひとつの事業ですので、スムーズにいかない場合には、赤字になることも・・・

リフォーム・リノベーション工事費用が予定より、かさんでしまったり、工事が完成して売り出ししたが、近隣の競合マンションと比較され価格交渉が入り、結局、収支がマイナスになることもあります。

大手の買取再販業者では、一定期間(約3カ月程度)を超えても販売できなければ、赤字になったとしても在庫を処分するために、価格を下げて販売してしまうという方針の会社もあります。

順調に収支計画が進めば、利益率は販売価格の8~10%程度は確保することが可能です。

マンションの「売却時のリフォーム」と「買取再販リフォーム」の比較

このように、「マンションの売却時リフォーム」と「買取再販のリフォーム」は全く異なります。ひと言でいうならば、「リフォーム」と「リノベーション」の違いと言えるでしょう。

リフォームとリノベーションの定義

リフォームとは、室内の環境を新築の状態に近づけることをいい、リノベーションとは、使い勝手や新しい価値を追加することだといえます。

マンション売却時のリフォームと買取再販リフォーム(リノベーション)を工事内容で比較すると次の様になります。

項目売却時リフォーム買取再販リフォーム
間取り×
水まわり設備×(部分交換〇)〇(すべて新品)
×
壁紙
配管×新品
クリーニング

金額としては、「マンション売却時リフォーム」100万円前後、「買取再販のリフォーム」が400万円以上といった感じでしょうか?

では、マンション売却時のリフォームではなく「リノベーション」なら販売価格は上がるの?

「じゃあ、リフォームじゃなくてリノベーションしたら価格は上がるの?」
「はい、もちろん、上がりますよ」

何しろ、リノベーションして販売しているのが「買取再販」の事業モデルだからです。安く買取ってリノベーションして、付加価値分を価格に上乗せして販売してます。

おおむね、リノベーション物件は相場(市場価格)よりも少し高めの価格設定となっています。もちろん、相場で販売しても利益が残るように、買取(仕入)価格を抑えている訳ですが・・・

ですから、ある意味では「マンション売却時のリフォーム」は不要と言えるでしょう。

もし、マンション売却をお考えなら、あなたのマンションの価値を高めるために、リノベーションをした後に売却してくださいね。

あなたのマンションをリノベーションして売却する方法とは?

ですが、買取再販業者でもない限り、リノベーションしてマンションを販売するのは難しいとかんがえていませんか?

実は、マンションの買取再販の事業モデルは個人の方でも可能です!

マンション売却をご検討中の方で、より高く売却したいとお考えの方は以下をお読みください。

買取再販会社の査定はちょっと安いのではないか?
もっと自分の物件には価値があるのでは?
リフォームした方が高く売れるのではないか?

そんな方に朗報です!今まで法人向けであった「買取再販事業モデル」を個人の方でも可能するサービスを開始いたしました。ご興味のある方はご覧ください。

個人オーナー様向け買取再販はこちらから ▶︎

マンション売却時のリノベーションのリスク

ですが、ご自身のマンションを売却するという経験は、そんなに多く体験できるものではありません。一生のうちに多くでも数回ではないでしょうか?

やはり、不安を感じる方も多いと思います。リノベーションして売却する時の不安としては、次のようなものがあります。

  • 売れる間取りが良くわからない
  • 知っているリノベーション工事業者がいない
  • 工事金額が不透明だし、マイナスになるのでは?
  • マンションの販売方法がわからない

このような不安をお持ちの方にこそ、弊社が全面的にサポートさせていただきます。「マンションリノベーション+マンション売却」は個人の方でも可能な事業モデルです!

売れる間取りが良くわからない

「どんな間取りにしたら売れるのでしょうか?」

今の時代にあった間取りを決めるのは難しいとお考えの方もいらっしゃると思います。住む人にとって間取りや部屋の使い方は異なりますが、マンションの場合、制限が多く戸建てほど自由度が高いわけではありません。

限られた条件の中で、最適な間取りを作成することが可能です。

知っているリノベーション工事業者がいない

「全国、離島でも対応します!」

建材商社と施工業者のネットワークを構築していますので、地域を問いません。繁忙期には対応できかねる場合がありますが、お気軽にご相談ください。

可能な限り、対応させていただだきます。

工事金額が不透明だし、マイナスになるのでは?

「工事見積と収支計画書を作成!」

リノベーション工事のお見積とお見積金額が反映された、収支計画書を作成いたします。

事業ですので、十分な利益を確保できるのかどうかを、あなたにご判断いただきます。採算性とリスクをご検討いただき、問題がなければ事業をスタートさせていただきます。

マンションの販売方法がわからない

「仲介業者と一緒にあなたのマンションを販売します!」

仲介業者との連携で、あなたのマンションを可能な限り価値を高く販売いたします。

もちろん、収支計画書では仲介業者の「仲介手数料」も含まれた収支計画で、オーナー様の手を煩わせることなく販売いたします。

ちょっとだけ、考えてみてください・・・

それは、参入しやすく事業として利益を確保しやすいからです。そうでなければ、ここまで、「買取再販」がここまで、ブームになることはなかったでしょう。

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あなたのマンション売却の一助となれると大変うれしく思います。ここまで、お読みいただき、誠にありがとうございます。ぜひ、ご検討ください。