マンション買取価格に関係する要素とは?査定で高く評価されるポイントとは?

マンションの築年数や間取りなども価格に影響を与えますが、もっとも大きなものは「マンションの新耐震基準」です。

間取りなどはリフォーム・リノベーションして販売するのが買取再販ですので、古いマンションでも問題はありません。

最も需要な立地条件

立地条件にもいくつかの項目がありますが、特に重視されるのが「駅からの距離」です。
つまり最寄駅からマンションまで徒歩何分なのか、バス便なのかという点です。

駅からの距離は当然ながら、距離が短いほど査定価格が高めになります。

方角と階数

方角とはバルコニーが面している向きのことで、東西南北では南向きが最も高く査定され、次いで東西、北の順に低くなります。

住戸が建物の角にあり、2つの方角に面している角部屋の場合はプラスの査定になり、なかでも最も高いとされるのが南東角部屋や南西角部屋だと言われています。

また、二面バルコニーなど主要採光面以外にもバルコニーがある場合は、評価が高まりますが、周辺の建物環境によっては採光や眺望が影響をうけますので、査定は物件ごとにことなります。

広さと間取り

査定価格はまず物件の1m2当たりの価格(m2単価)を算出し、それに専有面積をかけて計算しますので、広ければ広いほど査定価格は高くなります。

ですが、面積が倍になったからといって価格も倍になるわけではありません。面積が大きくなると、1m2単価は低くなっていきます。

エリアによっても異なりますが、ファミリー層が多いエリアだと70m2以上の物件が高くなるのですが、子供がいない2人暮らしの方が多いエリアは60m2前後の方が高くなります。

耐震基準

「マンションの新耐震基準」は、昭和56年(1981年)6月1日以降に適用されている「新耐震基準」で建築を許可されたマンションを「新耐震マンション」といい、昭和56年(1981年)6月1日以前に適用されてた基準は「旧耐震基準」で、「旧耐震マンション」といいます。

言いやすいように「新耐震」や「旧耐震」と区別することもあります。

現在は、2022年6月ですので、旧耐震基準のマンションは築40年以上になります。

旧耐震基準のマンションは、再販する際の住宅ローンが付きづらい場合があるため、「旧耐震基準」のマンションは買取価格が低くなる傾向にあります。

旧耐震基準のマンションを売却しようと検討している方は、「耐震診断の数値で安全が証明されているか」や「補強工事」されているかを確認してから査定して貰うのがよいと思います。

建築確認済証の発行日で耐震基準が変わる?

一般的には、建物は竣工日や築年月を気にされる方が多いですが、竣工日も築年月も意味は同じで、建物が完成した日のことを指します。
しかし、「新耐震」か「旧耐震」かの境目になるのは、建築確認申請が受理された日ですので、昭和56年6月1日以前の建物か、以降の建物かで判断されますが、完成した日付では、「新耐震」ですが、実は「旧耐震」のマンションも存在します。

ご自身のマンションの建築確認申請が受理された日がいつなのか、ご確認ください。

設備や内装

買取再販の場合は、設備や内装はリフォームすることが前提ですので、査定価格にあまり影響はしません。ですが、物件の中には築年数が比較的新しく、設備や内装をそのまま使える状態であれば査定価格に反映されますが、査定の差はほとんどありません。

特に、新しいマンションで生ゴミディスポーザーが付いている物件は、後からつけるのが困難なため、査定に加点されます。

共用部分

建物の外観や壁は仕上材によってグレード感に差が出るため、価格査定のポイントになります。また、建物全体の玄関にあたるエントランスも価格査定の対象です。

また、セキュリティ設備も重要です。オートロックのみのケースを査定とし、24時間セキュリテシステムの設置など高度なセキュリティ設備があるケースをプラス1に、設備のないケースをマイナス1としています。

管理体制

マンションの管理は住民(区分所有者)で構成される管理組合が管理会社に委託して行われるケースがほとんどなので、管理会社から派遣される管理員の勤務形態によって判断する場合が一般的です。

管理費・修繕積立金

住民が毎月支払う費用のうち、管理費は主に管理会社への委託費として、繕積立金は共用部分の維持・修繕に充てられますが、管理会社によっても修繕計画がない場合もありますので、確認してください。

駐車場

敷地内の駐車場台数が多いほど良いのですが、機械式駐車場の場合は、注意が必要です。前述の修繕積立金とも関係するのですが、機械式駐車場の場合、年数が経過すると、莫大なメンテナンス費用が掛かるケースがあります。

特にタワー型の機械式駐車場は、メンテナンスするよりも壊してしまった方が、長期的にみてメリット大きいこともあります。

売主・施工会社

大手デベロッパーや大手ゼネコンなどが施工したマンションであれば、そのマンションのブランドに安心感を得る方も多いですので、そうしたマンションは査定価格も高めになる場合があります。

都市部や地方によってもマンションのブランド力は違ってきますので、都市部で人気があるから、地方でも高く査定されるとは限りません。

最後に、査定は複数の不動産会社に依頼することをお勧めします。

同じマンションを査定するのでも、買取再販会社によって得意分野が異なるため、査定価格にばらつきがあります。
詳細に査定する訪問査定の場合、数社に価格査定を依頼するようにしましょう。