マンションの買取再販住宅の情報サイト|買取再販.com https://kaitorisaihan.com あなたのマンションの価値高める買取再販!マンション買取再販サポート情報 Tue, 16 Jan 2024 02:49:23 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.4.3 買取再販ランキングのデータから読み解く、マンションリノベーションの価格は? https://kaitorisaihan.com/ranking/purchase-resale-ranking/ Sun, 14 Jan 2024 16:23:30 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=3598 買取再販の年間販売戸数のランキングがリフォーム産業新聞より発表されました。戸建てではカチタスが1位、マンションではレジデンシャル不動産が1位となりました。総合ではカチタスが9連覇となっています。

では、ランキング表を見てみましょう!

リフォーム産業新聞のランキングデータより作成 
https://www.reform-online.jp/news/renovation/21492.php

今回は、戸建てではなく、マンションに注目しています。まず、マンションの平均販売価格帯買取再販の粗利益率リフォーム平均コストから「物件の仕入価格」を算出します。あくまで、平均値ですからすべての物件に当てはまる訳ではありませんが、目安となります。

最終的に、マンション平均専有面積で割ったものが「1平米(㎡)あたりのリフォーム価格」となります。

買取再販事業で、他社がどの程度リフォーム費用をかけているかは、気になるところです。データを公開していない企業もあるので、読み取れる企業の範囲で調査しました。

社名/所在地均物の件仕入価格
(万円)
1㎡あたり
リフォーム価格(円)
粗利益率
(%)
エフステージ
東京都文京区
2,815万円@87,000円10.4%
大和ハウスグループ
大阪府大阪市
@78,000円
べストランド
東京都新宿区
@51,000円
グローバルベイス
東京都渋谷区
4,400万円@98,000円16.0%
スプリングエステート
東京都千代田区
2,165万円@113,000円21.0%
タイセイ・ハウジーリバース
東京都渋谷区
2,137万円@81,000円9.7%
シンプレクス・リアルティ
東京都千代田区
@125,000円
三春情報センター
神奈川県横浜市
@142,000円
東京テアトル
東京都新宿区
2,039万円@84,000円9.0%
あなぶきグループ
香川県高松市
1,630万円@47,000円22.0%
不動産SHOPナカジツ
愛知県岡崎市
1,390万円@44,000円13.0%
リビングライフ
東京都世田谷区
2,025万円@83,000円25.0%
アイビーアイ
東京都中央区
@73,000円
リップル
埼玉県川越市
2,028万円13.5%
リフォスタ
大阪府東大阪市
1,320万円@62,000円14.0%
Sweets Investment
静岡県静岡市
610万円@52,000円20.0%
阪急阪神不動産
大阪府大阪市
2,976万円@42,000円16.0%
ウダツ
東京都港区
4,108万円@107,000円18.0%
ゼウス・リアル
東京都渋谷区
2,930万円@89,000円10.0%
エステイトジャパン
愛知県名古屋市
1,310万円@63,000円12.0%
銀杏開発
熊本県熊本市
20.0%

買取再販のスタイルにもよりますが・・・

リフォーム費用を抑えて粗利益を確保する手法
◆リフォーム費用をかけて付加価値を高める手法

大きく分けると上記のようなスタイルの企業が多いことがわかります。また、60㎡以下の狭いマンションを得意としている企業は総じて、リフォームコストは低くなっているのが特徴です。

さすがに上位の12位までの企業は、公開しているデータがなく調査できなかったのですが、今までの工事を受注してきた金額から試算すると、上位企業の平均は以下になります。

均物の件仕入価格
(万円)
1㎡あたり
リフォーム価格(円)
粗利益率
(%)
2,000万円前後@60,000~70,000万円10.0%~15.0%前後

地方都市での感覚ですので、仕入価格は低いですが、1㎡あたりのリフォーム価格は、関東地域と同じだと認識しています。もちろん、上位企業ですので、年間リフォーム室数も多いですので、スケールメリットを活かし、水まわり設備などは、他社よりも安い価格で仕入ることが可能です。

ご参考になれば幸いです。

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買取再販の「不動産取得税」の軽減措置!“最大1200万円”控除の手続きを解説(宅地建物取引業者向け) https://kaitorisaihan.com/zeikin/real-estate-acquisition-tax/ Fri, 12 Jan 2024 15:53:07 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=2827 「買取再販不動産を購入しば場合は、不動産取得税が安くなります!」

今回はマンションの買取再販のケースを詳しく解説していきます。

実は、全国宅地建物取引業協会連合会の調査報告書によると、ほとんど利用されていない・・・

買取再販事業者が中古住宅を買い取り、一定のリフォーム後、消費者に販売する場合に、中古住宅の築年月日に応じて買取再販事業者の取得に係る不動産取得税を軽減する特例措置について、過去1年間における、御社が本特例措置を利用した案件数をお教えください という質問を行った。
その結果、 「0件」という回答が最も多く62.8%、また「無回答」も13.8%あった。
令和4年度不動産税制等に係る消費者実態調査:公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会より

買取再販に係る不動産取得税の特例措置の手続きの流れ

買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置
買取再販に係る消費者の負担を軽減し、消費者がより多くの選択肢から良質な既存住宅を、より低価格で購入できるようにするための制度です。

平成27年度税制改正により、宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、住宅性能の一定の向上を図るための改修工事を行った後、住宅を個人の自己居住用住宅として譲渡する場合、宅地建物取引業者による当該住宅の取得に課される不動産取得税について、当該税額から当該住宅が新築されていた時において課税標準額から控除することとされていた額(下記)に税率を乗じて得た額を減額する特例措置が創設されました。

築年月日控除額(万円)
平成9年4月1日~1200万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日1000万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日450万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日420万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日350万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日230万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日150万円
昭和29年1月1日~昭和38年12月31日100万円

さらに、平成30年度税制改正により、一定の場合(対象住宅が「安心R住宅」である場合又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入する場合)において、宅地建物取引業者による当該住宅の敷地の用に供する土地の取得に課される不動産取得税について、次の①又は②のいずれか高い金額を税額から減額する特例措置が講じられました。(適用期限:令和5年3月31日)

①45,000円
②土地1㎡あたり評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(上限200㎡)×3%

※国交省のホームページより
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000024.html


買取再販のマンションで本特例措置の適用を受けるための要件及び手続の流れは以下の通りです。

具体的な要件

当該個人の居住の用に供される床面積50㎡以上240㎡以下の家屋であること
耐震性に関して、以下のいずれかに該当する家屋であること

築後25年以内(耐火建築物以外は20年以内)の家屋
一定の耐震基準を満たしていることが次のいずれかの書類により証明されたもの
①建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人が証する書類(耐震基準適合証明書)
②住宅性能評価書の写し(耐震等級が1、2又は3であるものに限る。)
③既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していることを証する書類(保険証券の写し又は保険付保証明書)
地建物取引業者(不動産や建築会社)から当該家屋を取得したこと
宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること
取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること
建物価格に占めるリフォーム工事の総額(次項(1)~(7)に該当する工事に要した費用の総額)の割合が20% (リフォーム工事の総額が300万円を超える場合には300万円以上)であること

(1)増築、改築、建築基準法上の大規模な修繕又は模様替
(2)マンションの場合で、床または階段・間仕切り壁・主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕又は模様替
(3)居室・調理室・浴室・便所・その他の室(洗面所・納戸・玄関・廊下)のいずれか)の床又は壁の全部についての修繕・模様替
(4)一定の耐震基準に適合させるための修繕又は模様替
(5)バリアフリー改修工事(以下①~⑧のいずれかの工事)
①車いすで移動するための通路又は出入口の拡幅
②階段の勾配の緩和
③浴室の改良(以下のいずれかに該当するもののみ)
・入浴又はその介助を容易に行うために浴室の床面積を増加させる工事
・浴槽をまたぎ高さの低いものに取り替える工事
・固定式の移乗台、踏み台その他の高齢者等の浴槽の出入りを容易にする設備を設置する工事
・高齢者等の身体の洗浄を容易にする水栓器具を設置し又は同器具に取り替える工事
④便所の改良(以下のいずれかに該当するもののみ)
・排泄又はその介助を容易に行うために便所の床面積を増加させる工事
・便器を座便式のものに取り替える工事
・座便式の便器の座高を高くする工事
⑤手すりの取付け
⑥段差の解消
⑦出入口の戸の改良(以下のいずれかに該当するもののみ)
・開戸を引戸、折戸等に取り替える工事
・開戸のドアノブをレバーハンドル等に取り替える工事
・戸に戸車その他の戸の開閉を容易にする器具を設置する工事
⑧滑りにくい床材料への取り替え
(6)省エネ改修工事
(改修部位の省エネ性能がいずれも平成28年基準以上となる工事で、以下の①又は①の工事と併せて行う②から④の工事。地域区分毎に要件が異なる。)
①以下のいずれかに該当する工事
-全ての居室の全ての窓の断熱性を高める工事又は日射遮蔽性を高める工事
-改修後の住宅全体の省エネ性能が確保される場合((ⅰ)断熱等性能等級4又は(ⅱ)一次エネルギー消費量等級4以上及び断熱等性能等級3)に限り、居室の窓の断熱性を高める工事又は日射遮蔽性を高める工事
②天井及び屋根の断熱改修
③壁の断熱改修
④床の断熱改修
(7)給水管、排水管又は雨水の浸入を防止する部分に係る工事
当該家屋について、以下のいずれかに該当するリフォーム工事が行われたこと
- 2頁(1)~(6)に該当するリフォーム工事を行い、工事の合計額が100万円を超えること
- 50万円を超える、次頁(4)、(5)、(6)のいずれかに該当する工事を行うこと
- 50万円を超える、次頁(7)に該当する工事を行い、給水管、排水管又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵を担保する既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入すること

上記の要件を満たしているかどうかを確認するようになっています。

では、具体的に特例措置適用要件と必要となる手続きを確認しましょう!

① 特例措置適用要件をチェック! 

当該個人の居住の用に供される床面積50㎡以上240㎡以下の家屋であること
マンションの場合は、最も多い床面積が75㎡ですので、ファミリータイプであれば、ほとんどの物件が、該当します。
耐震性に関して、以下のいずれかに該当する家屋であること
マンションの場合は、①耐震基準適合証明書がもっとも取得しやすいです。
※不動産取得税の減額を受けるには、「1981年(昭和57)1月1日以降の築」であれば耐震基準適合証明書の提出は不要になります。
地建物取引業者(不動産や建築会社)から当該家屋を取得したこと
個人からは購入しないでください。買取再販業者や宅建取引業者からの購入をお願いします。
宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること
リフォーム・リノベーション工事期間も含めて2年以内です。通常、買取再販業者は工事期間40日、販売期間50日の90日サイクルで販売していますので、ほとんどの場合、該当します。
取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること
マンション築年数を確認してくださいね。買取再販のマンションはおおむね10年以上経過していることが多いですので該当するとおもいます。
建物価格に占めるリフォーム工事の総額(1)~(7)に該当する工事に要した費用の総額)の割合が20% (リフォーム工事の金額が300万円以上)であること
マンションの場合は(2)と(7)に該当します。

工事に要した費用の総額が、マンションの個人への売買価格(税込み建物価格)の20%(リフォーム工事の金額が300万円を超える場合には300万円)以上で、100万円(税込)を超える工事であること。

通常マンションリフォーム・リノベーション工事はでは、おおむね
・リノベーション工事450万(解体・間仕切り壁・床・水回り設備)
・給排水工事45万(給排水更新)
の模様替え(フルリノベーション)で、300万以上になるケースが多いです。

② 申告までに必要な書類 

1. 既存住宅取得時
宅地建物取引業者が、不動産取得税申告書及び不動産取得税に係る徴収猶予申請書又は還付申請書を都道府県に提出します。
2.工事実施時
宅地建物取引業者が、増改築等工事証明書の発行を建築士等(※)に申請する。
(※)証明書を発行できるのは建築士事務所に,「建築士」「指定確認検査機関」「登録住宅性能評価機関」「住宅瑕疵担保責任保険法人」など
3.工事完了後
宅地建物取引業者が、建築士等から増改築等工事証明書を入手します。
4.宅地建物取引業者から買主への既存住宅の譲渡後
宅地建物取引業者が、買主の住民票の写しを入手します。
5.登記申請時
宅地建物取引業者が、課している要件を満たした工事等を実施していることを確認できる書類を提出することで、本特例措置の適用を受けることができます。

宅地建物取引業者が都道府県へ下記の書類を揃えて提出します。

都道府県申請時の流れ

1. 中古マンション取得時
宅地建物取引業者が、不動産取得税申告書及び不動産取得税に係る徴収猶予申請書又は還付申請書を都道府県に提出する。

2.工事実施時
宅地建物取引業者が、増改築等工事証明書の発行を建築士等(注)に申請する。
(注) 建築士等:建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人

3.工事完了後
・宅地建物取引業者が、建築士等から増改築等工事証明書を入手する。
・50万円を超える1頁(7)に該当する工事が行われた場合は、宅地建物取引業者が、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険の保険証券又は保険付保証明書を入手する。

4.宅地建物取引業者から買主への既存住宅の譲渡後
宅地建物取引業者が、買主の住民票の写しを入手する。

5.登記申請時
宅地建物取引業者が、課している要件(1,2頁に記載の①~⑨)を満たした工事等を実施していることを確認できる書類(※)を提出することで、本特例措置の適用を受けることができる。

本特例措置を受けるために必要となる書類

  • 登記事項証明書
  • 宅地建物取引業者が個人に譲渡する際の当該住宅の売買契約書又は売渡証書等
  • 登記事項証明書
  • 宅地建物取引業者が個人に譲渡する際の当該住宅の売買契約書又は売渡証書等
  • 当該住宅の住所が記載された買主の住民票の写し
  • 一定の耐震基準を満たしていることを証明する書類(昭和57年1月1日以降に新築された家屋は除く)
  • 増改築等工事証明書
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類(※第7号工事が行われた場合)

増改築等工事証明書の記入の方法

増改築等工事証明書は、国土交通省通達において、その様式が定められています。登録税や期間によって様式が異なります(特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減の特例及び改修工事がされた住宅の不動産取得税の軽減の特例用)をお使いください。
国土交通省のホームページよりダウンロードしてご記入をお願いします。
※書類はWordファイルとなっています。

また、証明書を発行できるのは、以下の4者(機関・法人になります。

1.建築士事務所登録をしている事務所に属する建築士
工事業者が建築事務所登録をしていない場合には、別途、建築士に依頼する必要があります。
2.指定確認検査機関
国土交通大臣指定(日本全域)
(国交第1号)一般財団法人日本建築センター
(国交第5号)本ERI株式会社
(国交第14号)株式会社住宅性能評価センター
(国交第11号)株式会社都市居住評価センター
(国交第13号)ビューローベリタスジャパン株式会社
(国交第15号)株式会社国際確認検査センター
(国交第25号)日本建物評価機構株式会社
(国交第17号)日本建築検査協会株式会社
(国交第27号)株式会社東京建築検査機構
(国交第28号)株式会社J建築検査センター
(国交第12号)一般財団法人ベターリビング
3.登録住宅性能評価機関
国土交通大臣1 一般財団法人ベターリビング
国土交通大臣2 一般財団法人日本建築センター
国土交通大臣4 ハウスプラス住宅保証株式会社
国土交通大臣5 日本ERI株式会社
国土交通大臣6 株式会社住宅性能評価センター
国土交通大臣7 株式会社日本住宅保証検査機構
国土交通大臣8 株式会社東日本住宅評価センター
国土交通大臣10 株式会社西日本住宅評価センター
国土交通大臣11 一般財団法人日本建築総合試験所
国土交通大臣13 株式会社都市居住評価センター
国土交通大臣15 関西住宅品質保証株式会社
国土交通大臣17 富士建築センター株式会社
国土交通大臣18 株式会社ハウスジーメン
国土交通大臣21 ビューローベリタスジャパン株式会社
国土交通大臣23 一般財団法人住宅金融普及協会
国土交通大臣25 株式会社国際確認検査センター
国土交通大臣26 株式会社ジェイ・イー・サポート
国土交通大臣31 株式会社東京建築検査機構
国土交通大臣32 株式会社グッド・アイズ建築検査機構
国土交通大臣33 SBIアーキクオリティ株式会社
国土交通大臣36 アウェイ建築評価ネット株式会社
国土交通大臣37 株式会社確認サービス
国土交通大臣38 日本建築検査協会株式会社
国土交通大臣41 株式会社確認検査機構トラスト
国土交通大臣44 株式会社住宅あんしん保証
国土交通大臣47 にほんのいえ評価センター株式会社
国土交通大臣49 株式会社J建築検査センター
国土交通大臣50 一般財団法人静岡県建築住宅まちづくりセンター

また、北海道、東北、関東、北陸、近畿、中国、九州、沖縄の各地域の地方整備局でも可能です。
4.住宅瑕疵担保責任保険法人
株式会社住宅あんしん保証
 〒104-0031 東京都中央区京橋1-6-1 三井住友海上テプコビル6階
 電話番号:03-3562-8120
住宅保証機構株式会社
 〒105-0011 東京都港区芝公園3-1-38 芝公園三丁目ビル
 電話番号:03-6435-8870
株式会社日本住宅保証検査機構
 〒101-0041 東京都千代田区神田須田町2-6ランディック神田ビル
 電話番号:03-6861-9210
株式会社ハウスジーメン
 〒105-0003 東京都港区西新橋3-7-1 ランディック第2新橋ビル8階
 電話番号:03-5408-8486
ハウスプラス住宅保証株式会社
 〒105-0022 東京都港区海岸1-11-1 ニューピア竹芝ノースタワー18階
 電話番号:03-4531-7200
(一財)住宅保証支援機構
 〒162-0825 東京都新宿区神楽坂6-67
 電話番号:03-6280-7241

増改築等工事証明書を発行するために必要な書類

最低限、必要となる証明書
  • 増改築等工事証明書
  • 改修工事を行った住宅の登記事項証明書等
  • 工事請負契約書の写し(左記書類がない場合は、領収書及び工事前後の写真で確認)
  • 設計図書その他設計に関する書類


証明書の様式は、国土交通省のホームページよりダウンロードできます。

記入例はこちらからダウンロード可能です。(第7号工事を行った場合には、住宅瑕疵担保責任保険等の書類が必要になります)

買取再販に係る不動産取得税の特例措置の手続きは、マンションの購入時に都道府県に還付の申請手続きを行う必要がありますので、なかなか、活用されないのが現状ではないでしょうか?

また、増改築等工事証明書においても、建築士や指定機関に発行してもらうには、時間も費用もかかるのも、理由のひとつだと考えられます。

マンション購入時に申請しなければ、活用できませんので、工事完了後や販売開始時にも減税が受けられるようになればよいのですが・・・今後の改善を期待したいと思います。

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知らないと損する!?“買取再販の住宅ローン控除”を解説!お得に購入する方法(購入者向け) https://kaitorisaihan.com/zeikin/jutaku-koujo/ Fri, 12 Jan 2024 13:50:45 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=2793 「買取再販物件を購入すると新築と同じように住宅ローン控除が受けられます!」

一定の買取再販住宅は新築住宅と同様の借入限度額(2000万→3000万円借入限度)や控除期間(10年→13年控除期間)になります!

住宅ローン減税の控除期間や控除額は、度々、改正されており、2022年度税制改正でも大幅に内容が変更されました。

住宅の「省エネ性能」によって控除額が変わってきますので、確認してくださいね。

住宅ローンの借入限度額が増える?

無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7%を所得税(一部、翌年の住民税)から最大13年間控除する制度です。

出典:国土交通省https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

省エネ基準を満たす必要はありますが、新築住宅と同様に借入限度額も増加、控除期間も延長されています。

税制改正により、2022年から2025年までの控除率は「0.7%」に。新築および買取再販住宅の控除期間は「13年」、中古住宅は「10年」となっています。

新築または買取再販住宅の最大年間控除額は?

省エネ性能2022・2023年に
購入した場合
2024・2025年に
購入した場合
認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)35万円31.5万円
ZEH水準省エネ住宅31.5万円24.5万円
省エネ基準適合住宅28万円21万円
その他の住宅21万円0円

また、年間の最大控除額は以下のようになります。

住宅ローンを組んで自宅を購入した人に対し、限度額を上限に年末の住宅ローン残高を所得税(控除しきれない場合は一部、住民税)から控除することができます。

省エネ性能の違いは?買取再販のマンションは対象?

買取再販マンションで「省エネ性能」を認定されるためには、通常よりもコスト高となります。販売価格も含め、認定を受けるかどうかは買取再販業者の考え方によって変わってきます。

マンションよりも、一戸建ての買取再販住宅の方が適用されやすいといえます。

認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)とは?

長期優良住宅

長期使用するための構造や設備を有し、居住環境や自然災害への配慮を行っているなど、一定の基準を満たした住宅のことです。

認定低炭素住宅

省エネ基準の一次エネルギー消費量のマイナス10%を超える省エネ性能を有し、低炭素化に資する一定の措置を講じている住宅です。

長期優良住宅の認定制度は2009年より、認定低炭素住宅は、2012年よりスタートしていますので、新築時に認定されているマンションもあります。

ZEH水準省エネ住宅とは?

ZEH水準省エネ住宅

ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス:ゼッチ)と読みます。

省エネのみならず、「創エネルギー」(太陽光などエネルギーを生み出す仕組み)を備え、エネルギー消費ゼロを目指す住宅です。2022年4月より新設される最高等級の建物省エネ性能が求められます。

ちょっと、中古マンションで実現するのは、厳しいかも・・・

省エネ基準適合住宅とは?

省エネ基準適合住宅

省エネ基準適合住宅とは、日本住宅性能表示基準における、外壁・窓などの断熱性能に関する基準(断熱等級)4以上であること

冷暖房・換気・給湯・照明などの一次エネルギー消費量等級(一次エネ等級)4以上の性能を有する住宅であること

の両方を満たす必要がありますが、2020年からは省エネ基準が義務化され、すべての住宅がクリアしないとならなくなっています。

2013年より開始されていますが、義務ではなかったため認定されていないマンションもあります。

買取再販のマンションの住宅ローン控除として、コストも含め現実的なのは「認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)」か「その他の住宅」の適用かもしれません。

国土交通省の資料によると、新築住宅と同様の借入限度額等が適用される買取再販住宅は、次の要件が必要となります。

買取再販マンションの適用要件は?

登録免許税が軽減される「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」の対象となる買取再販住宅となります。要件は以下の通りです。

住宅ローン控除の適用要件
  • 宅地建物取引業者から当該家屋を取得したこと、
  • 宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること、
  • 取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること、
  • 建物価格に占めるリフォーム工事の総額の割合が20%(リフォーム工事の総額が300万円を超える場合には300万円)以上であること、

買取再販マンションで住宅ローン控除を受けるには?

住宅ローン控除を受けるには、以下の書類が必要になります。

※国土交通省ホームページよりダウンロードされます。

ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅を取得した場合

ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅を新築又は取得した場合の借入限度額の上乗せ措置の適用を受けるためには、住宅省エネルギー性能証明書等の書類を用意する必要があります。

【様式】住宅省エネルギー性能証明書ダウンロード

昭和56年12月31日以前に建築された中古住宅を取得した場合

昭和56年12月31日以前に建築された既存住宅を取得した場合に住宅ローン減税の適用を受けるためには、耐震基準適合証明書等の書類を用意する必要があります。

【様式】耐震基準適合証明書(2021年4月~)ダウンロード
 ※記入例こちら

住宅をリフォームした場合・買取再販住宅を取得した場合

住宅のリフォームや買取再販住宅の取得について、住宅ローン減税等の特例措置の適用を受けるためには、増改築等工事証明書を用意する必要があります。

【様式】増改築等工事証明書(リフォーム後の居住開始日:令和元年7月~)ダウンロード

  • 増改築等の工事を行った家屋の登記事項証明書
  • 工事請負契約書
    • ※ 工事請負契約書又はその写しがない場合は、以下の書類又はその3.写しに代えることが可能増改築等工事の費用に係る領収書
    • 増改築等工事が行われる前と行われた後のそれぞれの状況を示した写真がある場合は当該写真
  • 工事費用内訳書、領収書等
  • 設計図書その他設計に関する書類、写真等
  • 補助金交付額決定通知書等

増改築等工事証明書を発行できるのは、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人だけですので、発行するのに別途費用が必要になる場合があります。各社バラバラですが、平均的な発行手数料は5万円前後です。

2022年・2023年の控除がもっとも大きいので、購入時期が当てはまるなら、ぜひ活用してください。

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「買取再販住宅かどうか?」購入した物件は住宅ローン控除の対象かどうかを判断! https://kaitorisaihan.com/zeikin/purchase-resale-and-mortgage-deduction/ Thu, 11 Jan 2024 01:57:09 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=4208 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)は対象になるのかどうかは気になるところです。

個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除(住宅借入金等特別控除)することができますが、区分によって金額がことなります。

では、さっそく見ていきましょう。以下の表は買取再販認定住宅等および買取再販住宅を取得した場合の借入限度額と控除率になります。

区分2022年2023年2024年2025年
認定長期優良住宅(長期優良住宅)5,000万円5,000万円4,500万円4,500万円
低酸素建築物(低炭素住宅)5,000万円5,000万円4,500万円4,500万円
低炭素建築物とみなされる特定建築物5,000万円5,000万円4,500万円4,500万円
特定エネルギー消費性能向上住宅4,500万円4,500万円3,500万円3,500万円
エネルギー消費性能向上住宅4,000万円4,000万円3,000万円3,000万円
一般の買取再販住宅3,000万円3,000万円2,000万円2,000万円
控除率0.7%0.7%0.7%0.7%

中古マンションの買取再販物件で、「長期優良住宅」や「低炭素住宅」の認定を受けるのは厳しいと考えられますので、ほとんんどの物件が「一般の買取再販住宅」となると考えられます。

買取再販住宅なのか

物件が買取再販住宅なのかは、買取再販住宅の定義によります。

■買取再販住宅
宅地建物取引業者が特定増改築等をした既存住宅を、その宅地建物取引業者の取得の日から2年以内に取得した場合の既存住宅(その取得の時点において、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過したものに限ります。)をいいます。

対象者または対象物は?

対象となるのは以下になります。

対象者

住宅ローン等を利用して買取再販認定住宅等および買取再販住宅の取得をした方

控除の適用を受けるための要件

個人が買取再販認定住宅等または買取再販住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の要件を満たすときです。

買取再販住宅の適用要件

次のすべての要件を満たす必要があります。

1
個人が既存住宅を取得する時点で、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過したものであること。
2特定増改築等に係る工事に要した費用の総額が、その既存住宅の個人に対する売買価額(税込み)の20パーセントに相当する金額(その金額が300万円を超える場合には300万円)以上であること。
3その既存住宅について、次のいずれかに該当する特定増改築等に係る工事が行われていること。
(1) 下記「特定増改築等の工事内容」の1から6に掲げる工事に要した費用の額の合計額が100万円を超えること。
(2) 下記「特定増改築等の工事内容」の4から7のいずれかに掲げる工事に要した費用の額がそれぞれ50万円を超えること。
4宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、上記2および3の要件を満たす特定増改築等に係る工事を行った後の既存住宅について、宅地建物取引業者の取得の日から2年以内に取得していること。
5建築後使用されたことのある家屋で次のいずれかに該当すること。
(1) 昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。
(2) (1)以外の場合は、次のいずれかに該当すること。
イ 取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの(耐震住宅)であること。
ロ 上記(1)および(2)イに該当しない一定の住宅(要耐震改修住宅)のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修(租税特別措置法41条の19の2(既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除)第1項または41条の19の3(既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除)第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除きます。)により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。
(注)コード1211-5「要耐震改修住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」を参照してください。)。
なお、買取再販認定住宅等として住宅借入金等特別控除を受けるためには、上記(1)または(2)イに該当することが必要です。
上記(2)ロのみに該当する場合は、買取再販住宅として住宅借入金等特別控除の対象となります。

特定増改築等の工事内容とは?

工事内容
増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕または大規模の模様替えの工事
マンションの場合で、床または階段、間仕切り壁、主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕または模様替えの工事
家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕または模様替えの工事
地震に対する一定の安全基準に適合させるための修繕または模様替えの工事(耐震改修工事)
一定のバリアフリー改修工事
一定の省エネ改修工事
給水管、排水管または雨水の侵入を防止する部分に係る修繕または模様替えの工事(既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているものに限ります。)

共通の適用要件

次のすべての要件をみたす必要があります。

番号適用要件
1買取再販住宅または買取再販認定住宅等の取得の日から6か月以内に居住の用に供していること。
2この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。
(注)個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。
3この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。
4住宅の床面積(注1)が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
510年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること(注2)
62以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。
7居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。
(1) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法31の3①)
(2) 居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35①)
(注)被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35③)により適用する場合を除きます。
(3) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
(4) 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
(5) 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例(措法37の5)
8居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅(住宅の敷地を含みます。)以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記7に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。
(注)一定の資産を譲渡したことにより上記7に掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年分の所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までにその前3年分の所得税について修正申告書または期限後申告書を提出し、かつ、当該確定申告期限までに当該修正申告書または期限後申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならないこととされています。
9住宅の取得(その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。)は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
10贈与による住宅の取得でないこと。

(注1)床面積の判断基準は、次のとおりです。

1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。

2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分(共有部分)については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。

3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分(専有部分)の床面積によって判断します。

(注2)一定の借入金または債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2パーセントに満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

以上のような適用条件に該当する必要があります。該当する場合には、下記の控除を受けることができます。

住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額

令和4年・令和5年に居住の場合13年年末残高等×0.7%(控除限度額 21万円)
令和6年・令和7年に居住の場合10年年末残高等×0.7%(控除限度額 14万円)

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(住宅の取得等の対価の額または費用の額が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額または費用の額基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)

参考引用:国税庁ホームページより抜粋
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住宅ローン控除:買取再販住宅又は買取再販認定住宅等を取得した場合 https://kaitorisaihan.com/zeikin/housingloan/ Mon, 15 May 2023 22:22:21 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=4274 住宅ローン等を利用しマイホームの新築・取得をしたときは、一定の要件に当てはまれば、所得税の税額控除を受けることができます。

④買取再販住宅又は買取再販認定住宅等を取得した場合

買取再販住宅とは、

宅地建物取引業者により特定の増改築等が行われた一定の居住用家屋をいい、

買取再販認定住宅等とは、

買取再販住宅が認定住宅、ZEH水準省エネ住宅又は省エネ基準適合住宅に該当する場合をいいます

控除を受けるための要件

控除を受けるための要件要件に当てはまること

⑴①の〈控除を受けるための要件〉の⑴及び⑶~⑹の要件に当てはまること
⑵家屋の床面積(登記面積)が50㎡以上であること
⑶建築後使用された家屋であること
⑷次のいずれかに当てはまる家屋であること
イ昭和57年1月1日以後に新築されたものであること
ロ取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの(耐震住宅)であること
ハイ又はロ以外の家屋(要耐震改修住宅)で、その家屋の取得の日までに耐震改修を行うことについて申請し、かつ、居住日までにその耐震改修により家屋がロの基準に適合するこ
とにつき証明がされたものであること
⑸宅地建物取引業者が特定の増改築等を行った家屋で、その宅地建物取引業者から取得し、新築の日から10年を経過したものであること

控除額の算出方法

下記のようになっています。

買取再販住宅を取得した場合①の〈控除額の算出方法〉と同様です。
買取再販住宅が認定住宅に該当する場合②の〈控除額の算出方法〉と同様です。
買取再販住宅がZEH水準省エネ住宅に該当する場合③の〈控除額の算出方法〉のZEH水準省エネ住宅の取得に係る住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合と同様です。
買取再販住宅が省エネ基準適合住宅に該当する場合③の〈控除額の算出方法〉の省エネ基準適合住宅の取得に係る
住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合と同様です。

確定申告の際に必要な書類

●買取再販住宅を取得した場合
⑴①の〈確定申告の際に必要な書類〉の⑴~⑺に掲げる書類
⑵耐震基準の要件を満たすことを証する次の書類
イ〈控除を受けるための要件〉⑷ロに該当する場合
次のいずれかの書類
・耐震基準適合証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明書
ロ〈控除を受けるための要件〉⑷ハに該当する場合
・耐震改修に係る工事請負契約書の写し
次のいずれかの書類
・建築物の耐震改修計画の認定申請書の写し及び耐震基準適合証明書
・耐震基準適合証明申請書の写し及び耐震基準適合証明書
・建設住宅性能評価申請書の写し及び建設住宅性能評価書の写し
・既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書の写し及び既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明書
⑶建築士等の増改築等工事証明書等

買取再販認定住宅等を取得した場合

上記の「買取再販住宅を取得した場合」に掲げる書類に加えて次の書類が必要となります。

◎買取再販住宅が認定住宅に該当する場合
次の区分に応じた書類
認定長期優良住宅又は低炭素建築物の場合(次に掲げる全ての書類)
・都道府県・市区町村等の長期優良住宅建築等計画
(又は低炭素建築物新築等計画)の認定通知書の写し
・市区町村の住宅用家屋証明書若しくはその写し又は建築士等の認定長期優良(又は認定低炭素)住宅建築証明書
低炭素建築物とみなされる特定建築物の場合
・市区町村の住宅用家屋証明書
◎買取再販住宅がZEH水準省エネ住宅又は省エネ基準適合住宅に該当する場合
・建築士等の住宅省エネルギー性能証明書又は登録住宅性能評価機関の建設住宅性能評価書の写し

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マンション売却でリフォームは本当に不要なの!?リフォーム済みマンションは売れない? https://kaitorisaihan.com/mansion/no-need-to-renovate-condominium-sales/ Mon, 15 May 2023 21:49:40 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=4266 マンション売却において、リフォームをするかどうかは状況によって異なります。

例えば、築年数が経過しており設備が古い場合や、内装が傷んでいる場合には、リフォームを行うことで売却価格を上げることができます。一方で、比較的新しいマンションで設備や内装が良好な場合には、リフォームをする必要はないかもしれません。

マンション売却において売却価格を上げる方法は以下の通りです。

1.物件の魅力を引き出す内装の改修やクリーニング
2.売り出し価格の適正設定
3.広告宣伝に力を入れる
4.中古物件には多くの場合、欠点があるので、不具合を事前に修繕する
5.物件を売るためには、写真、プラン、デザイン、周辺環境など、様々な情報をわかりやすく提供する

以上の方法を駆使して、マンションの売却価格を上げることができます。

ただし、売却価格を上げることに注力しすぎるあまり、物件が売れずに長期化してしまうこともあるので、注意が必要です。

リフォーム費用は高い?売却前にリフォームは不要?

マンション売却でリフォームが不要な理由の1つとして、リフォーム費用が高額になることが挙げられます。マンションのリフォームには、床や壁の張り替え、キッチンや浴室の交換、設備の更新など、様々な工事が必要となります。

これらの工事には、それぞれ費用がかかり、全体で数百万円以上の費用が必要となる場合があります。

また、リフォームによって得られる価値が、リフォーム費用を上回るとは限りません。

つまり、リフォームにかかる費用が売却価格を上回ってしまう可能性があるため、投資効果を考えた上で、リフォームを行う必要性があるかどうかを慎重に判断する必要があります。

したがって、売却前のリフォームが必要な場合もあるかもしれませんが、全ての物件に対してリフォームが必要であるとは限らないのです。

リフォーム費用を抑えるために、必要最低限の工事に絞ったり、DIYで行うことも検討することができます。また、売却価格を上げるための他の方法を模索することも大切です。

本当に売却前のリフォームはおすすめしないの?

売却前のリフォームについては、状況によって適切な判断が必要です。

一般的に、築年数が経過し内装や設備が劣化している場合や、競合物件が多い地域である場合には、リフォームによって物件の魅力を引き出し、売却価格を上げることができます。しかし、比較的新しい物件であったり、競合物件が少ない地域であったりする場合には、リフォームを行っても売却価格を上げることが難しい場合があります。

また、売却前にリフォームを行う場合、リフォーム費用が売却価格を上回ってしまうことがあるため、投資効果を考慮して判断する必要があります。

以上のことから、売却前のリフォームは必ずしもおすすめできるわけではありません。

売却前にリフォームを行う場合は、物件の状態や地域の競合状況、投資効果などを総合的に考慮し、適切な判断をすることが重要です。

売却前リフォームはおすすめしないが、買取再販住宅が売れるのはなぜなの?

買取再販住宅は、リフォーム済みの中古住宅を買い取り、再販するビジネスモデルです。このビジネスモデルが成功する理由は、以下のような点が挙げられます。

1.リフォーム済みであることによる付加価値

買取再販住宅は、買い取った中古住宅にリフォームを施し、新築に近い状態に仕上げて販売します。これにより、中古住宅よりも高い価格で販売することができ、買主にとっては、新築に近い物件を中古物件の価格で購入できるというメリットがあります。

2.買取再販住宅特有のマーケティング戦略

買取再販住宅の販売には、中古住宅を販売する一般的な方法に加え、買取再販住宅専用のマーケティング戦略が用いられます。例えば、リフォーム前とリフォーム後の写真を比較したり、リフォーム内容を明確に説明するなど、買主にとってのメリットを明確に伝えることができます。

3.信頼性の高い販売体制

買取再販住宅を展開する企業は、不動産のプロフェッショナルが多数在籍しており、物件の査定やリフォーム、販売に関する知識と経験が豊富です。また、中古住宅を買い取ることで、買主が抱える「中古住宅を購入することの不安」を取り除くことができます。

以上のような理由から、買取再販住宅は、中古住宅を販売する一般的な方法とは異なるマーケティング戦略と信頼性の高い販売体制により、売れるのではないかと考えられます。

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不動産の買取再販事業のビジネスモデルは?買取再販の流れとポイント・市場規模を解説 https://kaitorisaihan.com/estate/business-model/ Fri, 17 Mar 2023 14:01:31 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=4004 中古住宅買取再販市場に関する調査を実施(2021年)矢野経済研究所

2021年の中古住宅買取再販の成約件数は前年比8.3%増の39,000戸!

~中古住宅の需要増を背景に市場は年々拡大の見通し~

矢野経済研究所は、国内の中古住宅買い取り再販会社を対象に、専門研究員による直接面談(オンライン含む)や電話・電子メールによるヒアリング、文献調査を2021年10~12月に行い、その結果を基に、国内の中古住宅買い取り再販市場(中古戸建てと中古マンションの買い取り再販戸数の合計)の現況、参入企業の動向、将来展望をレポートにまとめ、2022年1月18日に発表しました。

2020年は新型コロナウイルス感染拡大により、前年比で減少しましたが、2019年まで拡大傾向になります。一方、2021年の中古住宅買取再販成約件数は、前年比8.3%増の39,000戸と予測されています。

買取再販ビジネスモデルの将来展望は?

2025年の中古住宅買取再販市場規模は、成約件数ベースで50,000戸に向かって拡大するものと予測しています。

市場拡大の主な理由は、住宅ローンの低金利での推移や住宅取得時の税制優遇措置等の諸政策など、良好な住宅取得環境が今後も継続する見込みであるほか、新築物件と比較して割安で新築同様の住まいが手に入る買取再販物件への需要は堅調に増加する見込みであることなどが挙げらています。

加えて、築年数の経過とともにリフォーム・リノベーションを必要とする住宅ストック数は間違いなく増加し、それに伴い、買取再販物件の供給は必然的に増加することが見込まれており、このように需要と供給がいずれも拡大することため、中古住宅買取再販市場は順調に拡大していく見通しです。

(参考:(株)矢野経済研究所「中古住宅買取再販市場に関する調査」

マンション買取再販のビジネスモデルとは?

個人や不動産会社から、中古マンション(戸建てでも可)を買い取り、リフォーム・リノベーションをして付加価値を高め、新たに販売するビジネスモデルです。

高齢者夫婦が老後に利便性の高いマンションに住み替えたり、高齢者施設に入居する際や、親族から相続したオーナーが住宅管理コストの負担を考慮し、売却を検討するケースも多くなっています。

通常の不動産の仲介売買とは異なり、売主が事前の説明義務などを怠った際に売買金額の減額などが発生する「契約不適合責任」を買い主に対して負う可能性があるのですが、買取再販では買取再販業者が買い取るため、「売却価格は安くなるが、売ったら終わりという点で売主にとって煩わしくない」というメリットがあります。

なぜ、そんなに買取再販ビジネスに参入する企業が多いのか?

一般的な仲介売買の手数料の上限額は、( 取引額(売買価格) × 3~5% + 2~6万円 ) + 消費税となっています。
※仲介手数料は別途消費税がかかります。

不動産の取引額手数料の上限(速算式)
200万円以下5%
200万円超え、400万円以下4%+2万円
400万円超え3%+6万円

買取再販の場合には、最大で仲介手数料+販売利益」を受け取ることが可能になります。

項目収入金額
仲介手数料約3%+6万円
買取再販利益約売買価格の8~10%程度
合計販売価格の11~15%の収益

上記のように、買取再販は一般的な仲介売買と比べ収入金額が高いといえます。収入が高いのも参入企業が多い要因のひとつだと言えます。

中古マンションの買取再販の流れ

買取再販は、次のステップで進んでいきます。

  • 中古マンションの買取
    • 個人の方から直接でも、不動産会社経由(仲介)でもどちらでも買取は可能です。買取再販業者からみれば、できるだけ安く買取したいというのが重要です。
  • リフォーム・リノベーション工事
    • 工事費用を抑え、販売価格に上乗せすることで、そのまま利益に繋がります。令和4年度不動産税制等に係る消費者実態調査(公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会)の調査によると中古マンションを買い取って再度販売する場合のリフォーム・リノベーション工事の金額は「51万円~100万円」「151万円~200万円」「251万円~300万円」がそれぞれ13.0%という結果だったとなっています。

弊社の場合だと、買取再販の工事金額の平均は350万程度が多いですが、「51万円~100万円」「151万円~200万円」「251万円~300万円」だと、以下のような工事内容になると考えられます。

51万円~100万円間取り変更なし、壁紙、清掃のみ
151万円~200万円一部、水回り設備交換(キッチンのみなど)+壁紙+清掃
251万円~300万円水回り設備すべて交換+壁紙+清掃
  • 付加価値を付けて再販売
    • 販売価格は、市場で取引されている金額よりも少し高めからスタートします。近隣で同じような不動産が3000万円で取引されていた場合、リノベーション物件として3300万円位から売り出し始め、反響が悪い場合には、価格を少しづつ下げていき、成約します。

買取再販のビジネスモデルに重要なポイントは?

買取再販でもっとも重要なことは、中古マンションの買取価格です。買取再販業者からみれば、物件の買取は仕入という考え方になります。

「いかに安く仕入ることができるか?」=「いかに安く査定するか?」

これに尽きると思います。物件を買取するには、情報収集が大事なのですが、スーパー営業マンに聞いたところ、10件の売り情報があっても買取できるのは2件程度だそうです。価格交渉が大変だと伺いました。当時の買取再販業者の営業マンの仕入ノルマは月に2件でした。

買取(仕入)をできるだけ安くすることが最も大切になります。

中古マンション買取価格+リフォーム・リノベーション工事費+10%程度の利益

の合計を現在の取引相場より、少し高めの売れる金額内で計画しなければなりません。

必然的に、買取査定は低くなります。

買取再販の全体の流れはどうなってるの?

それでは、実際の買取再販の流れ(フロー)を見ていきます。クリックすると詳しい説明が表示されます。

中古マンションの査定
早ければ数日で決済
設計業務&見積
工事着工から完成まで
販売開始

買取再販はオーナーにとって有益なの?

マンションの売却を検討している方にとっては、すぐに現金化でき、煩わしい責任もないので、メリットといえます。

ただ、これだけ買取再販業に多くの企業が参入するということは、それだけ利益が確保できるということでもあります。

中古物件を再生して新築並みの価格で販売することは、社会的にも中古不動産流通の活性化の点からも意義はあると考えます。

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もし、買取してもらうならどこ?買取再販年度別“年間販売戸数”ランキングで比較 https://kaitorisaihan.com/ranking/ranking/ Fri, 17 Mar 2023 13:55:42 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=4000 「買取再販業者といってもどこが良いのがわからない!」

各社を比較するのは、面倒ですよね。

当サイトの考え方では、継続的に販売戸数が多い買取再販業者ほど物件の査定には慣れていると考えています。

「買取再販業者ってどこがいいの?選びにくい!」

そんな方のために、買取再販業者を紹介!あなたの物件にあった業者を選ぶために、ぜひ、参考にしてください。

※データは、リフォーム産業新聞より抜粋

買取再販年間販売戸数ランキング2014(ベスト3)

順位会社名販売戸数
2829戸
1124戸
1077戸

トップのカチタス(群馬県桐生市)は戸建て住宅を中心に、年間2879戸の中古再販を手掛けています。1998年から買取再販事業を開始し、現在では全国に107店舗を構え、累計の再販戸数は3万を超えています。

2位はマンション再販事業のインテリックス(東京都渋谷区)です。年間販売戸数は1124戸で、1995年に再販事業を行う専門会社として設立した業界の草分け的存在です。

3位は新築ビルダーのフジ住宅(大阪府岸和田市)です。年間販売戸数は1077戸で、大阪を地盤とした戸建て分譲が得意な会社ですが、再販事業も積極展開しています。

買取再販年間販売戸数ランキング2015(ベスト3)

順位会社名販売戸
3001戸
1361戸
1059戸

3位はマンションデベロッパーの大京(東京都渋谷区)です。マンションの管理業務にも強く、管理しているマンションから売却希望がでるとすぐに対応してくれます。販売戸数は1059戸で、4位のインテリックスは1037戸と僅差のでの3位でした。

買取再販年間販売戸数ランキング2016(ベスト3)

順位会社名販売戸
3034戸
1518戸
1393戸

1位のカチタスは、全国100拠点以上で、地方の中古戸建て住宅を積極的に買い取って、土地・建物込みで平均1300万円台という割安な価格で販売しています。

フジ住宅は、2014年から比較すると順調に200戸ペースで販売戸数を伸ばしています。3位には、インテリックスが1393戸で、最長10年の保証するリノベックスマンションが特徴です。

買取再販年間販売戸数ランキング2017(ベスト3)

順位会社名販売戸
3541戸
2074戸
1516戸

カチタスが4連覇!2位にランクインしたのは2074戸のベストランド(東京都港区)です。同社は平均40平米の中古マンションを買い取り、再生後に販売。平均販売価格は958万円と割安で、主に投資用賃貸住宅として売り出しています。

買取再販年間販売戸数ランキング2018(ベスト3)

順位会社名販売戸
3692戸
2220戸
1472戸

トップのカチタスは、5連覇。圧倒的な販売戸数によって再販売上高でも1位を獲得しました。2位はベストランドで、低コストの工事で物件を安く販売するビジネスモデルです。1件あたりのリフォーム費用は平均76万円と低価格が特徴です。

3位のインテリックスは首都圏では苦戦しましたが、地方都市での販売戸数を伸ばしています。

買取再販年間販売戸数ランキング2019(ベスト3)

順位会社名販売戸
3996戸
2084戸
1470戸

販売戸数1位はカチタスで3,996戸。ランキング開始以来6連覇となりました。

2位はベストランド(東京都港区)の2,084戸です。平均45平米という小さなマンションを仕入れ、80万円台ほどの小額リフォームを行って、平均1,229万円という低価格で販売するビジネスモデルです。

3位には前回5位だったフジ住宅(大阪府岸和田市)が2ランクアップでランクインです。。前年から販売戸数が144戸増加しています。同社は新築ビルダーだが中古にも強いのが特徴です。

買取再販年間販売戸数ランキング2020(ベスト3)

順位会社名販売戸
4305戸
1707戸
1511戸

1位のカチタスは首位を独走、年4305戸を販売しています。2位のフジ住宅は前回から237戸増の1707戸で、前々回は5位、前回3位となっており、今回1つ順位を上げています。

3位の大京穴吹不動産は前回から57戸増の1511戸となりました。同社はオリックスグループで新築マンション開発を手掛ける大京の子会社で、順位も4位から1つ上げています。

買取再販年間販売戸数ランキング2021(ベスト3)

順位会社名販売戸
4525戸
1630戸
1535戸

ランキング1位はカチタスの4525戸で、2位以下の企業に大きく差をつけての首位となりました。2位のリプライス(愛知県名古屋市)は、前回から134戸増の1630戸となっています。順位も前回から2つ上げていますが、同社は、1位のカチタスのグループ会社で、カチタスと合わせて6155戸の実績になります。

3位のインテリックスは、前回から183戸増やしており、順位も6位から3位にまで一気にランクアップしました。

買取再販年間販売戸数ランキング2022(ベスト3)

順位会社名販売戸
4627戸
1493戸
1535戸

ランキング1位はカチタスの4627戸で、2位以下の企業に大きく差をつけての首位となりました。2位のリプライス(愛知県名古屋市)は、1493戸となっています。順位も前回か同様ですが同社は、1位のカチタスのグループ会社ですので、実質、3位以下を大きく引き七しています。

3位のレジデンシャル不動産は、ベルトコンベア方式で、営業と施工やアフターサービスなどが完全な分業制で、効率化を図っているため、戸数が延べいています。

マンションを買取してもらうならどこ?

常に1位であるカチタスは、一戸建て住宅の買取再販に強い会社で、販売価格も安く、1450万円台で販売していますので、古い一戸建てなどには向いていますが、全体の7~8%くらいはマンションを手掛けていますので、相談してもいいかもしれません。

しかし、マンションの場合には、マンション専門のインテリックスや、大京穴吹不動産、などがあげられます。ほとんどの物件がマンションですので、査定も売却もスムーズです。

ベスト3の年間販売戸数のランキングですと、2位以下の入れ替わりが激しいように感じますが、ベスト10までランクインしている会社となると、レジデンシャル不動産スター・マイカなどがあります。

両社は、マンション比率は100%ですので、ベスト3以外でもマンションに強い買取再販業者として、ランキングを参考にしながら、検討してみてはいかがでしょうか?

ただ、買取を依頼するまえに、マンション価格の相場を必ず把握しておいてくださいね。

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マンションの買取再販での査定価格はいくら?AI査定シミュレーションと実際の再販価格を比較! https://kaitorisaihan.com/renovation/ai-assessment/ Fri, 17 Mar 2023 13:43:36 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=3996 「私のマンションは、いくらで売れるのかしら?」

マンション売却を考えたときに、査定価格は気になるものです。実際にマンションを売却する際には、不動産会社に依頼するのが一般的ですが、現在、どのくらいの価格で取引されているかは気になるもの。

最近では、無料でWEB上で査定シミュレーションできるサイトもありますので、ご紹介しておきます。もちろん、「登録なし」でしつこい勧誘がありません。

あくまで、「参考価格」というカタチですが、より詳しい価格を知るためには、正式に依頼しなければなりません。

マンション売却情報の情報収集の入り口として、よく活用されますが、あなたのマンションの価格を把握するうえでは、有効ですので、ぜひ上手に活用してくださいね。

現在売出中の「買取再販物件価格」とWEB上の無料AI査定シミュレーションで「査定した価格」とを比較!

今回は、このマンションをサンプルとして入力しました。リノベーション済の物件ですので、リフォーム・リノベーションによって販売価格が上がっているのかも含めて検証していきます。

販売価格3,180万円(全面リノベーション)
物件住所福岡市中央区
間取り3LDK
面積78㎡
築年数築42年
階数9階/11階
方角南向き

マンションの情報がない場合もありますが、詳しく、物件のデータを教えてくれるのが、一括査定サイトのすまいステップです。

「すまいステップ」のマンション名から相場を確認する

サイトのまん中あたりにある「マンション名から相場を確認する」から、マンション名を入力してください。

すまいステップ:https://sumai-step.com/mansions/

赤い丸で囲んだ部分です。入力すると、下に候補一覧が表示されますので、ご自身のマンションを選択してください。

選択すると・・・以下のページが表示されます。

  • 入力したマンションの[「売却相場・価格推移」
  • 入力した「地区・地域のマンション相場と比較」
  • 入力したマンションの「過去の売却履歴」

最後に、入力したマンションの推定価格シミュレーション「面積」を入力すると、「推定価格」が表示されます。

赤い矢印が、「推定価格」となります。価格は2,418万円となっています。全面リノベーション済の物件ですから、販売価格の3,128万円と比較すると、762万円の開きがあることになります。

では、価格の内容を見ていきますと・・・

全面リノベーション工事費用が約400万円とすると、販売時の利益が362万円(諸経費・仲介手数料を含む)となりますので、リフォーム・リノベーション工事をおこなうことによって、物件の価値が上がったと考えられます。

では、別の査定サイトでも検証してみます。

イエウールの想定価格サイトでは?

次は、イエウールの査定サイトです。

イエウール:https://ieul.jp/iframe/simple_assessments

マンション名、専有面積、間取り、階数、方角を入力すると、「想定売却価格」が表示されます。

想定売却価格は、1,825万~2,056万となりました。少し安めですね。

最大6社から一括査定もできるのですが、今回は、AI査定の比較ですので、自動シミュレーションのみにします。

長谷工リアルエステートの査定は?

長谷工の仲介のサイトはこちらhttps://smoola.jp/soubakun/mansion/view/66

価格は、3,360万円、高いのは、当該マンションの中で流通量の多い部屋の広さを基準にしているからみたいです。

過去の流通量で3,000万円以上で取引された部屋の面積は、111.6㎡のみです。

入力したマンションの売買履歴はこちら

3,360万円を111.6㎡と仮定すると、平米単価は、約30万円
入力物件は78㎡ですので、査定価格は、78㎡×30万円=2,340万円

と試算できますね。

スミタスの簡単10秒査定では?

スミタスのサイトはこちらhttps://sumitas.jp/sell/quick/

今回は、3,012万円・・・やはり少し高目のような気がします。

独自の調査・査定方法みたいなので、基準が異なるのかもしれません。

不動産価格が上がってきているとはいえ、あくまで概算ですので、査定を依頼したら現実的な価格になるのでは?と考えます。

各社の査定金額を比較してみましょう

今回の物件のデータはこちら

販売価格3,180万円(全面リノベーション)
物件住所福岡市中央区
間取り3LDK
面積78㎡
築年数築42年
階数9階/11階
方角南向き

各社の査定価格の比較は以下になります。

すまいステップイエウール長谷工の仲介スミタス
2,418万円2,056万円2,340万円3,012万円
(情報豊富)(取引に近い)(再計算済み)(独自基準)

今回の4社の視点で比較すると、このマンションは、最低2,000万円~最高3,000万ですので、2,500万円前後が査定基準になると考えられます。

マンション買取再販として、価格を査定するといくら?

買取再販の視点で概算の収支計画を検討すると・・・

費用項目金額
物件価格(買取価格)2,300万円
リフォーム・リノベーション工事費450万円
諸経費・仲介手数料(販売価格×3%+6万円)150万円
販売利益280万円
販売利益率約8.8%
売出価格3,180万円

物件の買取価格ですが、相場から考えると高めに試算して2,400万円、買取再販の場合は安く査定されますので、2,300万円位ではないかと考えます。

仕入れ価格(買取価格)が2,300万円以下であれば、更に利益が確保できますので、交渉は2,000万円からスタートし、最高値2,300万円内での買取価格となります。販売価格から考えると売れなかった場合、価格を徐々に下げていきますので、最終販売価格で考えると、2,200万円が買取価格が理想ではないでしょうか?

現在の市場や物件の状況(家財道具の処分など)も含めると更に価格は下がります。

不動産の買取価格は市場の6~7割とも言われますので、2,500万円が市場価格とすれば、1,500~1,750万円と言われるかもしれませんね。

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【買取再販事例】高層マンションのリノベーション再販!相場よりも1000万円以上の高値で販売できた! https://kaitorisaihan.com/mansion/renovation-example-14/ Thu, 19 Jan 2023 01:03:00 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=3847 タイミングが良かったのもありますが、物件力が高かったです!」

今回は、使い勝手にこだわりました。キッチンとリビング横の洋室の使い勝手がよくなかったので、洋室1にクローゼットを配置し、開き戸を引き戸に変更。人の行き来を楽にしながら、キッチンを広げています。

近年多いパターンですが、和室を洋室に変更しています。

では、さっそく見ていきましょう。リノベーション前の間取りはこんな感じです。

建具と水まわり(キッチン、浴室、洗面、トイレ)は新規に交換しています。

元和室の奥の押し入れは、クローゼットに変更しています。キッチンを広げたので、背面にカップボードなどを設置することが可能です。

最終プランがこちら

内装では、床フローリングの貼替と全面壁紙を貼替としていますので、ほぼ新築同様の仕上りとなっています。

物件データ

築年数36年
延床面積85.59㎡
工事費660万円
物件の相場価格帯3,030万 〜 3,180万円
買取再販価格4,180万円

※物件データは記事投稿日のデータになります。

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【買取再販事例】コストをかけないリノベーション!相場よりも200万円UP! https://kaitorisaihan.com/mansion/renovation-example-13/ Fri, 06 Jan 2023 02:58:22 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=3839 和室を洋室に変更しただけで、相場より高く販売できました!」

今回は、あまりリノベーションとは言い難い感じです。和室の1室を洋室に変更。間取りはそのままですが、水回り設備と建具(ドア)は新品です。

洋室に変更した元和室との間には、3枚の引き戸を設置し、使い勝手をよくしています。

では、さっそく見ていきましょう。リノベーション前の間取りはこんな感じです。

建具と水まわり(キッチン、浴室、洗面、トイレ)は新規に交換しています。

最終プランがこちら

内装では、床フローリングの貼替と全面壁紙を貼替としていますので、ほぼ新築同様の仕上りとなっています。

物件データ

築年数26年
延床面積70.36㎡
工事費360万円
物件の相場価格帯1,880万円〜1,980万円
買取再販価格2,180万円

※物件データは記事投稿日のデータになります。

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【買取再販事例】築28年をほとんどリノベーションせずに平米単価2万円UP!で販売! https://kaitorisaihan.com/mansion/renovation-example-12/ Sat, 17 Dec 2022 08:38:00 +0000 https://kaitorisaihan.com/?p=3833 和室を洋室に変更したのと、キッチンのリノベーションで利益を確保することができました!」

築28年のマンションを買取再販しました。リビング横の和室を洋室へ変更し、収納をクローゼットへリノベーションしています。

キッチンは、L字型から対面キッチンへと変更しました。

では、さっそく見ていきましょう。リノベーション前の間取りはこんな感じです。

既存のL字型キッチンが使いづらいのと、LDKを解放感あるイメージにしたかったので、対面を選択しています。

和室だった部屋は洋室へ変更し、LDKを広く活用できるように元々洋室の部屋の入口を引き戸へ変更して、使い方によっては、3LDKにも4LDKにも可能な間取りにしています。

最終プランがこちら

間取り事態は、ほとんど変更していませんが、水回りおよび、床や壁、天井の壁紙はすべて新品にしています。

物件データ

築年数28年
延床面積73.84㎡
工事費450万円
物件の相場価格帯1,550万 〜 1,630万円
買取再販価格1,780万円

※物件データは記事投稿日のデータになります。

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